Neue Häuserblase vor dem Platzen?

Mit dem Höhenflug auf dem Imobilienmarkt wächst die Angst vor einem erneuten Absturz

30.10.18
Europas größte Immobilienmesse: Die Expo Real Bild: Expo Real

Die Immobilienpreise in den USA haben schon vor einiger Zeit wieder das Rekordniveau von vor dem Ausbruch der Subprime-Krise erreicht. Auch in Europa boomt der Immobilienmarkt. Mit dem Höhenflug wächst aber auch die Angst vor einem erneuten Absturz.

Bereits seit dem Jahr 2012 haben die Immobilienpreise in den USA wieder deutlich zugelegt. Im vergangenen Jahr ist der durchschnittlichen Preise für Alt- und Neubauten auf den Rekordwert von 321100 US-Dollar gestiegen.
Daten aus diesem Jahr sprechen für eine Abkühlung auf dem amerikanischen Immobilienmarkt und haben sogar Ängste vor einer erneuten großen Immobilienkrise geweckt. In diesem Jahr war vier Monate hintereinander die Zahl der monatlichen Verkäufe bestehender Häuser gesunken. Erst im August brach der Abwärtstrend vom US-Häusermarkt wieder ab, die Zahl der Verkäufe blieb wenigstens annähernd konstant.
Lawrence Yun, Chefvolkswirt des weltweit größten Maklerverbands National Association of Realtors (NAR), sieht in den USA weiterhin einen Bedarf an neuen Häuser, um die Nachfrage abzudecken. Yun wies darauf hin, dass die Mehrheit der Immobilien innerhalb eines Monats verkauft wird. Aus Sicht des NAR-Volkswirts würde ein größeres Angebot, gerade auch im unteren Preissegment, die Verkaufszahlen wieder steigen lassen.
Viele Marktbeobachter sehen hinter der Abkühlung auf dem Immobilienmarkt mehrere Faktoren. Beispielsweise sind in den USA die Immobilienpreise in den letzten Jahren sehr viel stärker gestiegen als die Löhne. Hinzu kommt die Entwicklung bei den Hypothekenzinsen. Wie in vielen anderen Ländern auch haben viele Bürger in den Vereinigten Staaten das niedrige Zinsniveau der letzten Jahre dafür genutzt, Immobilienkredite aufzunehmen. Mittlerweile zieht die US-Zentralbank die Zinsen schrittweise wieder an. Angesichts der sehr hohen Kaufpreise können selbst kleine Zinserhöhung weitgehende Folgen für das verfügbare Einkommen der Privathaushalte haben. Sollten die Zinsen in diesem und dem nächsten Jahr tatsächlich weiter steigen, wie dies die Zentralbank bereits angekündigt hat, dann könnten sich die Daten vom Häusermarkt weiter verschlechtern.
Auch wenn es sich bei der Entwicklung in den USA nur um eine Abkühlung des Marktes und kein neuerliches Platzen einer Spekulationsblase handelt, Rückgänge bei den Verkaufszahlen und sinkende Preise für Häuser können weitreichende wirtschaftliche Auswirkungen haben. Gerade für die US-Bürger stellt Immobilieneigentum traditionell die wichtigste Form der Vermögensbildung dar. Mehr noch: Die eigene Immobilie dient privaten Haushalten oftmals auch als Sicherheit für Kredite zum Konsum. Fallende Häuserpreise könnten dadurch zumindest zum Auslöser einer Rezession werden.
Auf der Expo Real, der größten europäischen Immobilienmesse, haben sich vor Kurzem einige Großinvestoren skeptisch zum Andauern des Immobilienbooms auch in Europa geäußert. Ein Vertreter des Vermögensverwalters Blackrock sagte: „Wir haben zwar noch ein gutes Stück Startbahn vor uns, aber schon drei Viertel hinter uns.“ Hinsichtlich der Chancen für Investoren auf dem deutschen Markt hieß es von der britischen Investmentgesellschaft Hines, es sei „eher spät am Tag“. Andere Investoren sehen gerade bei Wohnimmobilien noch Chancen für einige Jahre.
Auch die staatseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat sich in einer Untersuchung mit dem Risiko einer Immobilienblase beschäftigt. Die KfW sieht noch kein Ende des deutschen Baubooms. Auch wenn in Ballungsräumen wie Berlin, München und Frankfurt die Preise kräftig gestiegen und mancherorts Übertreibungen möglich seien, sehen die Forscher bundesweit keine Preisblase. Die KfW sieht für Deutschland derzeit auch keine schwerwiegenden makroökonomischen Probleme, falls eine Preisblase auf dem Immobilienmarkt platzen sollte.
Im Gegensatz zu früheren Immobilienblasen ist die Verschuldung der Haushalte gering. Zudem spielt die Baubranche hierzulande keine so große Rolle, wie sie sie zum Beispiel während der Immobilienblasen in Spanien oder Irland gespielt hat. So ist im Vergleich der Mitglieder der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung OECD) der Beschäftigungsanteil der Baubranche in Deutschland unterdurchschnittlich. Eine Krise auf dem Immobilienmarkt hätte daher auch weniger starke Folgen für den deutschen Arbeitsmarkt.
Die Experten der KfW weisen allerdings auf langfristige Risiken hin. Trotz Zuwanderung sollte sich die Politik auf einen Rückgang der Bevölkerungszahl in den kommenden Jahrzehnten einstellen. Vor diesem Hintergrund sollte aus Sicht der KfW der Schwerpunkt von Fördermaßnahmen in ländlichen Regionen auf der Renovierung von bestehenden Immobilien liegen, wenn leerlaufende Ortskerne vermieden werden sollen.    
    Norman Hanert


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